Analyse Technische Anforderungen: Bedeutung für Planung, Bau und nachhaltigen Betrieb
Im Facility Management stellt die frühzeitige, strukturierte und nachvollziehbare Analyse technischer Anforderungen im Rahmen der Werkplanung eine Schlüsselaufgabe dar. Sie bildet das Fundament dafür, dass die technischen Anlagen und Ausstattungen eines Gebäudes nicht nur funktionsfähig, sondern auch betriebssicher, wartungsfreundlich und zukunftsfähig umgesetzt werden. Insbesondere in der Leistungsphase 5 (Werk- und Detailplanung) nach HOAI wird die technische Ausdetaillierung verbindlich – fehlerhafte oder unvollständige Anforderungsanalysen führen hier regelmäßig zu Betriebsproblemen, Nachträgen oder Planungsrückläufen.
Das Fazit vorweg: Die Analyse technischer Anforderungen ist keine rein planerische Aufgabe der Fachplaner oder des GU – sie muss durch eine aktive Beteiligung des Facility Managements, idealerweise bereits in der Vorplanung, mitgestaltet werden. Nur wenn die Betriebsanforderungen vollständig identifiziert, dokumentiert und in die Werkplanung integriert werden, können Wirtschaftlichkeit, Lebenszyklusbetrachtung, Betreiberverantwortung und Nutzerzufriedenheit im späteren Betrieb gesichert werden.
Rechtlicher und normativer Rahmen - Die Verpflichtung zur Berücksichtigung technischer Anforderungen ergibt sich aus verschiedenen Vorschriften und Regelwerken:
HOAI (Leistungsphasen 3–5): insbesondere § 34 und § 55 für technische Ausrüstung
DIN EN ISO 16484: Gebäudeautomation und Systemintegration
DIN EN 15221-1 und -3: Facility Management, insbesondere Leistungsdefinition und Flächenbezug
DIN 277 / DIN 276: Flächen- und Kostenstruktur, relevant für die Einordnung technischer Zonen
Landesbauordnungen, BetrSichV, ArbStättV, VDI-Richtlinien (z. B. VDI 3810, VDI 6022): Anforderungen an technische Infrastruktur, Hygiene, Sicherheit und Betreiberverantwortung
Diese Normen verlangen eine ganzheitliche Betrachtung von Funktion, Sicherheit, Zugänglichkeit, Wartbarkeit und Dokumentation technischer Systeme – über die Bauausführung hinaus.
Leistungen der Anforderungsanalyse im FM-Kontext - Die FM-seitige Analyse technischer Anforderungen umfasst unter anderem:
Definition nutzungs- und betriebsrelevanter Anforderungen an technische Systeme (z. B. Energieversorgung, RLT, Aufzüge, GA, Sicherheits- und Kommunikationssysteme)
Berücksichtigung von Instandhaltungs-, Reinigungs- und Prüfintervallen (Wartungszugänglichkeit, Raumhöhen, Bodenbeläge, Revisionsklappen etc.)
Abgleich mit betrieblichen Standards und Betreiberstrategien (z. B. Smart-Building, Nachhaltigkeit, FM-Kennzahlen)
Sicherstellung der CAFM-Kompatibilität, z. B. durch eindeutige Anlagennummerierung und strukturierte Datenübergabe
Abstimmung technischer Schnittstellen zwischen Gewerken (z. B. HLKS, Elektro, Brandschutz)
Die Anforderungsanalyse muss dabei gewährleistungs- und betriebssicher dokumentiert und nachvollziehbar an das Planungsteam kommuniziert werden.
Technische Anforderungen aus FM-Sicht
Technische Anforderungen im Facility Management orientieren sich an drei Leitkriterien:
Betriebs- und Wartungsfreundlichkeit
Anlagen müssen sicher erreichbar, abschaltbar und dokumentiert sein
Wartungskorridore, Fluchtwege, sicherer Zugang zu Schächten und Dachanlagen sind zu berücksichtigen
Lebenszyklusorientierung und Wirtschaftlichkeit
Energieeffizienz, Medienverbrauch, Ersatzteilverfügbarkeit und Standardisierung sind entscheidend
Anlagenwahl und Dimensionierung müssen zukünftige Nutzungsszenarien berücksichtigen
Compliance und Betreiberverantwortung
Alle Anforderungen aus der BetrSichV, TRBS, VDI 3810 und branchenspezifischen Regelungen müssen eingehalten werden
Relevante Dokumentationspflichten (z. B. Prüfpflichten, Hygieneanforderungen, Sicherheitskennzeichnungen) sind bereits in der Planung zu berücksichtigen
Integration in den Planungsprozess - Die Analyse technischer Anforderungen muss:
Frühzeitig erfolgen – idealerweise in Leistungsphase 1–3
Verbindlich in die Werkplanung (LPH 5) überführt werden
Abgestimmt mit den Nutzerbedarfen und Betreiberstrategien sein
Dokumentiert in einem FM-Anforderungskatalog oder Betriebs-Lastenheft erfolgen
Nur wenn dieser Prozess konsequent durchlaufen wird, können Betreiberverantwortung, Kostenkontrolle und nachhaltige Betriebsfähigkeit im Facility Management sichergestellt werden.
